Reglamentan Ley que regula la Hipoteca Inversa
Como parte de nuestro interés por mantenerlos informados, les comunicamos que el día 05 de septiembre de 2018 se publicó en el Diario Oficial “El Peruano” el D.S. Nº 202-2018-EF (en adelante el “Reglamento”) que aprueba el Reglamento de la Ley Nº 30741, Ley que regula la Hipoteca Inversa.
Como se recordará, la Hipoteca Inversa es una novedosa figura que le permite al propietario de una vivienda inscrita en Registros Públicos obtener un crédito respaldado con garantía hipotecaria, cuyo reembolso recién será exigible por la entidad financiera cuando fallezca el titular del préstamo (quien debe seguir habitando el inmueble hasta dicho momento). Si el crédito no es desembolsado en una sola armada sino mediante abonos periódicos, el titular puede designar beneficiarios, en cuyo caso la entidad financiera recién podrá exigir el reembolso del crédito (a los herederos) cuando fallezcan todos los beneficiarios.
Al respecto, el Artículo 4 del Reglamento establece que (i) los beneficiarios pueden ser libremente determinados por el titular del crédito siempre que sean aceptados como tales por la entidad financiera; (ii) una vez que el titular haya nombrado a sus beneficiarios al momento de firmar el Contrato de Hipoteca Inversa (en adelante el “Contrato”), ya no podrá incluir o excluir a ninguno de ellos; (iii) cuando el titular no designa beneficiarios y fallece antes del desembolso total del crédito, el pago será exigible y la garantía ejecutable al fallecimiento del titular y (iv) a la firma del Contrato, el titular debe declarar a sus herederos y/o legatarios para notificarlos cuando corresponda liquidar el crédito (no afecta los derechos de los terceros herederos y/o legatarios).
Si bien el derecho de cobro del crédito nace después del fallecimiento del titular o beneficiario, el Artículo 9 del Reglamento establece los siguientes eventos como causales de vencimiento anticipado del Contrato: i) la enajenación del inmueble sin la previa autorización de la entidad financiera; ii) la entrega de posesión, el arrendamiento, usufructo, comodato o la constitución de derechos de superficie, fideicomisos y cualquier otra carga y/o gravamen sobre el inmueble, sin la previa autorización de la entidad financiera; (iii) la interposición de un embargo sobre el inmueble y (iv) el incumplimiento por parte del titular de sus obligaciones respecto del inmueble (pagar los impuestos municipales, contratar un seguro contra todo riesgo, entre otras).
Asimismo, el Artículo 10 del Reglamento dispone que cuando el crédito es desembolsado mediante abonos periódicos y la entidad financiera incumple con dos (02) períodos sucesivos o tres (03) en un lapso que comprenda doce (12) períodos, el titular podrá invocar la resolución automática del Contrato y requerir el pago de la penalidad pactada. En dicho supuesto, la entidad financiera deberá calcular el monto a reembolsar por el titular (la porción recibida del crédito) incluyendo los intereses a la fecha en que se produjo el evento que dio lugar a la resolución. En ningún caso el cronograma de pago (reembolso) debe exceder de un plazo de trescientos sesenta (360) días calendarios.
En caso que fallezca el titular del crédito o el último de sus beneficiarios, o se produzca el vencimiento anticipado del Contrato en virtud del Artículo 9 previamente comentado, la entidad financiera tendrá un plazo de treinta (30) días calendarios (computado desde el día siguiente de conocido el fallecimiento del titular o del beneficiario) para liquidar el crédito y notificar al heredero y/o legatario registrado en el Contrato, quienes a su vez tendrán un plazo de sesenta (60) días calendarios para ejercer la opción de cancelación del crédito (manteniendo la propiedad del inmueble). Vencido el mencionado plazo sin que se haya pagado la liquidación del crédito, la entidad financiera podrá ejecutar judicialmente la Hipoteca Inversa para realizar el cobro conforme al Proceso de Ejecución de Garantías regulado en el Artículo 720 y siguientes del Código Procesal Civil.
La principal novedad incorporada al Reglamento es la posibilidad que tiene la entidad financiera para ejecutar extrajudicialmente (mediante remate o subasta al mejor postor) la Hipoteca Inversa, sin tener que recurrir al Poder Judicial y seguir un extenso Proceso de Ejecución de Garantías, como en el caso de las demás hipotecas previstas en nuestro ordenamiento legal. En efecto, el Artículo 15 del Reglamento establece que, en el Contrato, la entidad financiera puede designar a un representante o a otra empresa financiera autorizada para prestar servicios de fideicomiso o de comisiones de confianza, para que se encargue de la venta directa del inmueble, pudiendo suscribir la transferencia en representación del titular o de su sucesión, acordando como precio un monto no menor a las dos terceras partes de las tasaciones efectuadas.
Consideramos que la Hipoteca Inversa es una figura interesante orientada principalmente a personas mayores, quienes podrán utilizarla como complemento de su plan de jubilación o incluso como única pensión (independientes que nunca cotizaron en AFP). En la medida que el Reglamento no fija una edad mínima para acceder a dicho producto (dependerá de la evaluación que realice la entidad financiera), la Hipoteca Inversa también podría beneficiar a muchos titulares de inmuebles que todavía no están jubilados pero que ya no son sujetos de crédito (por edad y/o por situación económica).
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