La hipoteca inversa: ¿Un producto para complementar su plan de jubilación?
Con fecha 28 de marzo de 2018, se publicó la Ley N° 30741 que regula la Hipoteca Inversa (en adelante, la “Ley”). Esta norma entrará en vigencia al día siguiente de la publicación de su reglamento (elaborado por el Ministerio de Economía y Finanzas en coordinación con la Superintendencia de Banca, Seguros y Administradoras Privadas de Fondos de Pensiones), lo cual deberá ocurrir en un plazo de noventa (90) días calendario contados desde el 29 de marzo de 2018.
La Hipoteca Inversa es una novedosa figura que le permite al propietario de una vivienda obtener un crédito respaldado con garantía hipotecaria, cuyo reembolso recién será exigible por la entidad financiera cuando fallezca el titular del préstamo (quien sigue habitando el inmueble hasta dicho momento). El titular y la entidad financiera podrán acordar que el primero designe uno o más beneficiarios del crédito.
Una vez producido el fallecimiento del titular, sus herederos tendrán un plazo (definido en el contrato) para pagar el crédito y exigir el levantamiento de la hipoteca. Vencido el plazo sin que se haya cancelado la deuda, la entidad financiera acreedora podrá vender el inmueble para cobrarse el préstamo, debiendo devolver cualquier saldo remanente a los herederos.
Aunque la Ley no lo menciona expresamente, si el valor de venta del inmueble hipotecado fuera insuficiente para repagar la totalidad del crédito, la entidad financiera acreedora podrá cobrarse la diferencia de la masa hereditaria remanente, conforme a las reglas de transmisión sucesoria previstas en el Código Civil.
El monto del crédito será establecido en función del valor de la vivienda, la esperanza de vida del titular y la tasa de interés aplicable, entre otros criterios determinados por la entidad financiera. La Ley es flexible con relación a la forma de desembolso del préstamo: puede ser en una sola armada o mediante abonos o disposiciones periódicas durante el plazo pactado en el contrato.
Asimismo, existe la posibilidad que el titular y la entidad financiera acuerden la contratación de un seguro que permita al primero recibir una renta vitalicia luego de que haya sido desembolsado íntegramente el crédito, la misma que estará inafecta del impuesto a la renta. Si bien la Hipoteca Inversa está orientada principalmente a personas en estado de dependencia y/o en edad de jubilación que requieren generar rentas complementarias a sus ingresos, la Ley no establece una edad mínima para acceder a este producto financiero. Por tanto, en la medida que la operación sea aprobada por la entidad, la Hipoteca Inversa podría ser utilizada por cualquier persona que cuente con vivienda propia y que requiera atender una necesidad económica en un determinado momento.
Consideramos que la Hipoteca Inversa es una figura interesante que beneficiará a muchos titulares de inmuebles que no eran sujetos de crédito (por edad y/o por situación económica). Para el caso de personas en edad de retiro, este producto financiero podrá ser utilizado como complemento de su plan de jubilación o incluso como única pensión (independientes que nunca cotizaron en AFP).
Por:
Alfred Kossuth W.
Socio
akossuth@thelemabogados.pe
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