¿Una diferencia de 0.01 % puede impedir la inscripción de tu proyecto inmobiliario en Registros Públicos?
Imagina que la inmobiliaria Desarrollos Horizonte S.A.C. inscribió la declaratoria de fábrica de un edificio y elaboró el Reglamento Interno para independizar los departamentos.
Al presentar el título, el Registrador formula una observación porque los porcentajes de participación asignados a cada unidad inmobiliaria —que determinan la participación de cada propietario en los bienes y gastos comunes del edificio— suman 99.99 % y no 100 %, debido a las operaciones matemáticas utilizadas para su cálculo. Como consecuencia, exige una escritura pública aclaratoria para corregir esa diferencia.
¿Qué nos dice el Tribunal Registral?
El CCXCIII Pleno del Tribunal Registral y la Resolución N° 1611-2023-SUNARP-TR establecieron que, cuando la sumatoria de los porcentajes presenta diferencias mínimas derivadas de operaciones matemáticas con decimales, corresponde aplicar las reglas del redondeo.
La regla es sencilla:
- Si el decimal siguiente al último que se conserva es menor de cinco, la cifra permanece igual.
- Si es cinco o mayor, el decimal anterior se incrementa en una unidad.
Por consiguiente, si aplicadas estas reglas la participación de cada propietario no se altera, la diferencia no constituye un obstáculo para la inscripción.
¿Cómo se aplica este criterio al caso?
Frente a la observación, Desarrollos Horizonte S.A.C. no necesita modificar el Reglamento Interno ni otorgar una nueva escritura pública aclaratoria.
Basta con sustentar que la diferencia entre el 99.99 % y el 100 % deriva de la operación matemática empleada para determinar los porcentajes de participación y que corresponde aplicar las reglas del redondeo, sin alterar la participación que corresponde a cada unidad inmobiliaria. Por lo tanto, la observación debe levantarse y el procedimiento de independización continuar con su inscripción.
Como reflexión final, recuerda que no toda diferencia matemática tiene relevancia jurídica. Cuando la discrepancia puede resolverse aplicando las reglas del redondeo y no modifica los derechos de los propietarios, exigir instrumentos aclaratorios solo genera mayores costos y retrasa innecesariamente el acceso al Registro.
En Thorne, Echeandía y Lema Abogados acompañamos a nuestros clientes para prevenir este tipo de contingencias inmobiliarias. No dudes en contactarte con nosotros:
Segundo A. Campos
