¿Se puede inmatricular por prescripción adquisitiva un predio ubicado cerca al mar?
Imagina que la inmobiliaria Terramar S.A.C. obtiene mediante procedimiento notarial una declaración de prescripción adquisitiva sobre un predio de 200 m² ubicado cerca al litoral y solicita su inmatriculación.
Durante la calificación, Catastro advierte que el predio se encuentra dentro de la zona de dominio restringido prevista por la Ley N° 26856. La empresa apela la observación formulada y argumenta que la posesión del predio se remonta a 1955 y sostiene que dichas circunstancias ya fueron evaluadas durante el procedimiento notarial.
¿Qué prevé la jurisprudencia registral?
La Ley N° 26856 distingue la zona de playa, correspondiente a la franja de hasta 50 metros paralela a la línea de alta marea, de la zona de dominio restringido, conformada por los 200 metros ubicados a continuación de aquella.
Mientras la primera es de dominio público, inalienable e imprescriptible, la segunda admite excepciones, entre ellas los terrenos de propiedad privada adquiridos legalmente antes de la vigencia de la ley.
Asimismo, según la Resolución N° 0649-2026-SUNARP-TR, el Registrador no puede reexaminar el fondo de una prescripción adquisitiva declarada por notario, correspondiéndole verificar los aspectos registrales y técnicos de su competencia.
¿Cómo se aplica al caso?
En este caso, aunque el predio se encuentra en la zona de dominio restringido, la posesión se remonta a 1955, antes de la vigencia de la Ley N° 26856. Por ello, su ubicación no impide, por sí sola, la inmatriculación, al resultar aplicable la excepción prevista para terrenos privados adquiridos legalmente con anterioridad a dicha ley.
Además, el Registrador no puede sustituir al notario en la valoración del procedimiento de prescripción, sin perjuicio de la calificación técnica y registral que corresponda. Por lo que el tribunal registral al analizar el caso revocará la observación formulada y ordenará que se inscriba la inmatriculación del predio.
Reflexión:
Estar cerca al mar no impide, por sí solo, la inmatriculación de un predio por prescripción adquisitiva. Lo determinante es distinguir la zona de playa de la zona de dominio restringido y verificar el régimen jurídico aplicable al predio.
Como siempre, en Thorne, Echeandía & Lema Abogados, estamos atentos a cualquier consulta, ampliación o precisión adicional que tenga impacto legal sobre la información contenida en el presente informativo. De ser así, no dude en contactarse con nuestro equipo inmobiliario:
Segundo Campos Santillán
