¿La modificación de un proyecto de edificación permite obtener otros 36 meses para concluir la obra?
Una inmobiliaria obtiene una licencia de edificación para construir un edificio de seis pisos. Cuando faltan cuatro meses para su vencimiento, todavía tiene obras pendientes y decide modificar la distribución de algunos departamentos, sin afectar las condiciones de seguridad, funcionalidad ni habitabilidad del proyecto.
Antes de ejecutar los cambios, solicita su aprobación como modificación no sustancial y obtiene una nueva licencia. Ante ello, el promotor se pregunta si esta autorización le otorga otros 36 meses para culminar toda la edificación o únicamente para ejecutar las modificaciones aprobadas.
¿Qué debemos tener en cuenta?
El artículo 27-A de la Ley N° 29090 permite modificar proyectos previamente aprobados. Según el artículo 72 de su Reglamento, las modificaciones no sustanciales pueden aprobarse antes de ejecutarse o regularizarse posteriormente mediante la conformidad de obra con variaciones, mientras que las sustanciales requieren aprobación previa. Asimismo, el numeral 72.2.2 establece que la aprobación de modificaciones sustanciales genera una nueva licencia que deja sin efecto la anterior e incorpora los componentes del proyecto original.
¿Cómo se aplica al caso?
Conforme a la Opinión Vinculante del MVCS, contenida en el Informe Técnico Legal N° 00068-2024 y su ampliación de enero de 2025, este efecto también comprende las modificaciones no sustanciales aprobadas mediante una nueva licencia de edificación.
Por tanto, la nueva licencia sustituirá la vigencia de la original y otorgará un nuevo plazo de 36 meses desde su emisión, conforme al régimen general. Durante este periodo, la inmobiliaria podrá ejecutar tanto las modificaciones aprobadas como las obras inicialmente autorizadas que aún estén pendientes, sin limitarse a los cuatro meses restantes.
Reflexión:
La modificación de un proyecto no amplía automáticamente la licencia original. Cuando su aprobación da lugar a una nueva licencia, esta comprende la totalidad del proyecto autorizado y permite continuar su ejecución durante el nuevo plazo de vigencia.
Como siempre, en Thorne, Echeandía & Lema Abogados, estamos atentos a cualquier consulta, ampliación o precisión adicional que tenga impacto legal sobre la información contenida en el presente informativo. De ser así, no dude en contactarse con nuestro líder del equipo inmobiliario:
Segundo A. Campos Santillán
