El Tribunal Registral se pronuncia sobre la regularización de la Empresa Individual de Responsabilidad Limitada (EIRL) y la calidad de bien social de la ampliación de fábrica
Mediante Resolución del Presidente del Tribunal Registral N° 082-2022-SUNARP/PT (en adelante, la “Resolución”), publicada el 14 de abril de 2022, se dictaron diversos precedentes de observancia obligatoria sobre aspectos de la EIRL y sobre la calidad de bien social de la ampliación de fábrica.
La Resolución dispone que procede la regularización de la EIRL que ha incurrido en causal de disolución de pleno derecho en los siguientes casos:
- Cuando hayan transcurrido cuatro (04) años desde el fallecimiento del causante solo si se ejecuta previamente una de las opciones establecidas en el artículo 31 del Decreto Legislativo N° 21621 (en adelante, la “Ley EIRL”)[1] y siempre que exista pluralidad de sucesores.
- Cuando no hayan transcurrido cuatro (04) años desde el fallecimiento del causante solo si se ha incurrido en alguna causal de disolución de pleno derecho establecida en el artículo 34 de la Ley EIRL[2], sin requerirse acuerdo expreso al respecto.
Asimismo, la Resolución deja sin efecto el acuerdo aprobado en el CXXI Pleno Registral que señalaba que “el tercer párrafo del artículo 79 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, que regula la calidad de social de la fábrica levantada sobre el suelo propio de uno de los cónyuges, es también aplicable a la ampliación de fábrica”.
Además, la Resolución precisa el precedente aprobado en el Pleno Registral CCXX sobre la interpretación al artículo 310 del Código Civil y al artículo 79 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (en adelante, el “Reglamento”). De esta manera, la Resolución dispone que:
“Cuando la sociedad conyugal sujeta al régimen de sociedad de gananciales edifica sobre terreno propio de uno de los cónyuges, se produce – por imperio de ley – la conversión en social de todo el inmueble (construcción y suelo), salvo que se acredite que se mantiene la condición de propio. A efectos de dar cumplimiento al tercer párrafo del art. 79 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios bastará con que intervenga en la declaratoria de fábrica el cónyuge propietario del terreno, adjuntando copia certificada de la partida de matrimonio.”
De esta manera, el Tribunal Registral enfatiza que el supuesto establecido en el artículo 79 del Reglamento únicamente contempla el caso de edificación construida sobre terreno (al hacer referencia a construcción y suelo). Por lo tanto, se deja establecido que dicha presunción no aplica para los casos de ampliación, modificación, remodelación, entre otros.
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Alfred Kossuth Wieland
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[1] Artículo 31.- […]Dentro del indicado plazo, los sucesores deberán adoptar alternativamente cualquiera de las siguientes medidas:
- Adjudicar la titularidad de la Empresa a uno solo de ellos, mediante división y partición;
- Transferir en conjunto su derecho a una persona natural, mediante cualquiera de los actos jurídicos indicados en el artículo 28;
- Transformar la Empresa en una Sociedad Comercial de Responsabilidad Limitada. […]
[2] Artículo 34.- […] La inscripción se efectuará dentro del plazo de treinta (30) días contados a partir de:
- Del fallecimiento del causante, si el testamento fue otorgado por escritura pública;
- De la protocolización de los expedientes judiciales de apertura del testamento cerrado o de comprobación del testamento ológrafo, según el caso;
- De haber quedado consentido el auto de declaratoria de herederos.
En caso de no efectuarse la inscripción dentro del indicado plazo, la Empresa quedará automáticamente disuelta.
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