¿Qué ocurre cuando un deudor transfiere aparentemente su inmueble a un familiar para evitar una ejecución?
Las transferencias simuladas de inmuebles representan uno de los principales riesgos para acreedores e inversionistas en operaciones inmobiliarias y procesos de recuperación de deudas.
Con frecuencia, el deudor transfiere aparentemente su patrimonio a familiares o terceros de confianza con el objetivo de dificultar futuras ejecuciones judiciales. Sin embargo, el ordenamiento jurídico peruano contempla un mecanismo para cuestionar este tipo de operaciones:
- La pretensión de nulidad por simulación absoluta.
Conforme al artículo 190 del Código Civil Peruano, la simulación absoluta se configura cuando las partes aparentan celebrar un acto jurídico sin existir una verdadera voluntad de contratar.
En estos casos, la compraventa, aunque figure inscrita ante la SUNARP, constituye únicamente una apariencia jurídica sin intención real de transferir la propiedad.
Por ello, el inciso 5 del artículo 219 del mismo cuerpo normativo establece que el acto resulta nulo de pleno derecho. Además, el artículo 193 del Código Civil faculta al tercero perjudicado —como el acreedor— a demandar judicialmente la nulidad del acto simulado, buscando reincorporar el bien al patrimonio del deudor y permitir su futura ejecución.
Este tipo de procesos suele sustentarse en prueba indiciaria. Conforme al artículo 276 del Código Procesal Civil Peruano, los indicios debidamente acreditados permiten al juez construir certeza sobre hechos ocultos. Entre los principales indicios destacan:
- El vínculo de parentesco entre las partes
- La falta de solvencia económica del supuesto comprador
- La inexistencia de sustento bancario del pago
- La permanencia del deudor en posesión del inmueble pese a la aparente venta
A ello se suma una herramienta procesal clave:
- Solicitar una medida cautelar de anotación de demanda ante la SUNARP.
Esta inscripción permite advertir registralmente la existencia del litigio y neutralizar la eventual invocación de buena fe registral por parte de futuros adquirentes, garantizando la eficacia práctica de una eventual sentencia estimatoria. Identificar oportunamente este tipo de actos permite cuestionar judicialmente transferencias fraudulentas, cancelar inscripciones registrales irregulares y reincorporar el inmueble al patrimonio ejecutable del deudor.
Como siempre, en Thorne, Echeandía & Lema Abogados, estamos atentos a cualquier consulta, ampliación o precisión adicional. No dudes en contactarte con nosotros:
Segundo A. Campos
